Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony wynika przede wszystkim z treści umowy. Jeżeli strony nie określiły go w dokumencie, stosuje się terminy ustawowe. Przy najmie lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo uwzględnić ochronę lokatora wynikającą z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Co ma pierwszeństwo – umowa czy przepisy?
W pierwszej kolejności należy sprawdzić postanowienia umowy najmu. Strony mogą ustalić własny okres wypowiedzenia, o ile takie postanowienie nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów. Dopiero gdy umowa nie reguluje tej kwestii, zastosowanie znajdują terminy określone w Kodeksie cywilnym albo – w przypadku lokalu mieszkalnego – w przepisach o ochronie praw lokatorów.
Wypowiedzenie powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że brak wymaganej formy może prowadzić do nieważności wypowiedzenia, a nie tylko do problemów z udowodnieniem, że zostało złożone. Pismo powinno jasno wskazywać, której umowy dotyczy i jaki jest zamiar strony.
Jakie są ustawowe terminy wypowiedzenia?
Jeżeli umowa najmu na czas nieokreślony nie określa terminu wypowiedzenia, art. 673 Kodeksu cywilnego uzależnia go od częstotliwości płatności czynszu:
| Częstotliwość płatności czynszu | Ustawowy termin wypowiedzenia |
|---|---|
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | Trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny miesięcznie | Jeden miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Czynsz płatny w odstępach krótszych niż miesiąc | Trzy dni naprzód |
| Najem dzienny | Jeden dzień naprzód |
Powyższe zasady dotyczą ogólnego najmu regulowanego przez Kodeks cywilny, w tym przede wszystkim najmu lokali użytkowych. Przy lokalu mieszkalnym miesięczna płatność czynszu co do zasady wiąże się z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia, liczonym na koniec miesiąca kalendarzowego. Trzeba jednak rozróżnić wypowiedzenie przez najemcę od wypowiedzenia przez wynajmującego, ponieważ właściciel lokalu mieszkalnego podlega dodatkowym ograniczeniom ustawowym.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego?
Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy lokalu mieszkalnego w dowolnym momencie i bez wskazania przyczyny. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje zamknięty katalog sytuacji, w których takie wypowiedzenie jest dopuszczalne. Należą do nich między innymi:
- Uciążliwe albo sprzeczne z umową korzystanie z lokalu – na przykład używanie go niezgodnie z przeznaczeniem, niszczenie wyposażenia lub rażące naruszanie porządku domowego, mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia.
- Znaczne zaległości w opłatach – co do zasady chodzi o zwłokę obejmującą co najmniej trzy pełne okresy płatności, po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę.
- Podnajem lub oddanie lokalu innej osobie bez wymaganej zgody właściciela – dotyczy to także oddania części lokalu do bezpłatnego używania, jeżeli umowa lub przepisy wymagają pisemnej zgody.
- Konieczność opróżnienia lokalu z powodu rozbiórki albo remontu budynku – w takim przypadku znaczenie mają również warunki ustawowe dotyczące dalszego zamieszkania lokatora.
Wypowiedzenie dokonane przez właściciela lokalu mieszkalnego musi być sporządzone na piśmie i wskazywać przyczynę. Samo stwierdzenie, że właściciel chce zakończyć najem, zwykle nie wystarcza. Ustawa przewiduje też szczególne terminy w sytuacjach takich jak niezamieszkiwanie lokatora, posiadanie przez niego innego lokalu albo zamiar zamieszkania właściciela w wynajmowanym lokalu.
Czy po trzech latach najmu okres wypowiedzenia automatycznie się wydłuża?
Nie. Sam fakt, że umowa trwa trzy lata, cztery lata albo dłużej, nie powoduje automatycznej zmiany okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa na czas nieokreślony przewiduje na przykład miesięczny termin i zapis ten jest prawnie dopuszczalny, długoletnie wykonywanie umowy nie zamienia go samoistnie w termin trzymiesięczny.
Decydujące znaczenie ma treść umowy, rodzaj wynajmowanego lokalu oraz to, czy wypowiedzenie składa najemca, czy wynajmujący. Przy wątpliwościach dotyczących ważności konkretnego postanowienia albo skuteczności wypowiedzenia potrzebna może być analiza całej umowy i okoliczności jej wykonania przez prawnika.
Artykuł przedstawia ogólne zasady wynikające z Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie stanowi indywidualnej porady prawnej.
