Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron to najszybszy sposób zakończenia najmu. Wymaga zgody wynajmującego i najemcy, pisemnego dokumentu oraz podpisów obu stron. Poniżej znajdziesz wzór do skopiowania i zapisania jako PDF.
Porozumienie stron a wypowiedzenie umowy najmu
Porozumienie stron jest dobrowolnym uzgodnieniem, na mocy którego wynajmujący i najemca ustalają datę zakończenia najmu. Można wskazać dzień wcześniejszy niż wynikałby z okresu wypowiedzenia, także przy umowie zawartej na czas określony.
To rozwiązanie różni się od wypowiedzenia jednostronnego, które składa tylko jedna strona i które co do zasady działa po upływie określonego terminu.
| Cecha | Porozumienie stron | Wypowiedzenie jednostronne |
|---|---|---|
| Zgoda drugiej strony | Konieczna zgoda wynajmującego i najemcy | Nie jest potrzebna |
| Data zakończenia najmu | Strony ustalają ją wspólnie, nawet na następny dzień | Zależy od umowy albo przepisów |
| Okres wypowiedzenia | Nie obowiązuje, jeżeli strony ustalą wcześniejszą datę | Zwykle trzeba go zachować |
| Podanie przyczyny | Nie jest konieczne, chyba że strony chcą ją wskazać | Może być wymagane, szczególnie przy wypowiedzeniu mieszkania przez wynajmującego |
| Podpisy | Podpisują obie strony | Podpisuje strona składająca oświadczenie |
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – wzór
Zgodnie z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron powinno być stwierdzone pismem. Sam telefon, wiadomość SMS lub zwykły e-mail nie daje takiego zabezpieczenia jak podpisany dokument papierowy. Strony mogą też użyć kwalifikowanego podpisu elektronicznego, jeżeli dysponują właściwym narzędziem.
Poniższy wzór możesz skopiować do edytora tekstu, uzupełnić, wydrukować w dwóch egzemplarzach i podpisać:
POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY NAJMU
Zawarte w dniu [data] w [miejscowość], pomiędzy:
Wynajmującym:
[imię i nazwisko albo nazwa]
[adres zamieszkania albo siedziby]
[PESEL albo NIP – opcjonalnie]
a Najemcą:
[imię i nazwisko albo nazwa]
[adres zamieszkania albo siedziby]
[PESEL albo NIP – opcjonalnie]
§ 1
Strony oświadczają, że w dniu [data zawarcia umowy] zawarły umowę najmu [lokalu mieszkalnego albo użytkowego] położonego przy [dokładny adres lokalu], zwaną dalej „Umową”.
§ 2
Strony zgodnie postanawiają rozwiązać Umowę za porozumieniem stron z dniem [konkretna data zakończenia najmu]. Z tym dniem ustaje stosunek najmu, z zastrzeżeniem obowiązków wskazanych w niniejszym porozumieniu.
§ 3
Najemca zobowiązuje się opróżnić lokal i przekazać go Wynajmującemu wraz ze wszystkimi kluczami w dniu [data wydania lokalu] do godziny [godzina]. Wydanie lokalu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, obejmującym w szczególności stan lokalu, wyposażenia i liczników.
§ 4
Strony ustalają, że kaucja w kwocie [kwota] zł zostanie rozliczona po wydaniu lokalu. Wynajmujący zwróci Najemcy kwotę [kwota do zwrotu] zł, po potrąceniu [opis i kwota potrąceń, jeżeli występują], w terminie [liczba dni] dni od dnia wydania lokalu, przelewem na rachunek [numer rachunku].
Jeżeli nie ma podstaw do potrąceń, należy wpisać: „Kaucja zostanie zwrócona w całości w kwocie [kwota] zł”.
§ 5
Strony ustalają, że opłaty za media i inne należności związane z lokalem do dnia jego wydania ponosi [Wynajmujący albo Najemca]. Rozliczenie nastąpi na podstawie odczytów liczników i dokumentów dotyczących zużycia.
§ 6
Po wykonaniu obowiązków wskazanych w porozumieniu strony nie będą zgłaszać wobec siebie dalszych roszczeń wynikających z Umowy, z wyjątkiem obowiązku rozliczenia kaucji, mediów i należności wyraźnie wskazanych w niniejszym dokumencie.
Porozumienie sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
………………………………………
podpis Wynajmującego
………………………………………
podpis Najemcy
Jak wypełnić wzór i rozliczyć najem?
Dokument powinien wskazywać konkretną umowę, lokal i termin zakończenia. Nie wystarczy zapis „z końcem miesiąca” albo „w najbliższym czasie”, ponieważ może wywołać spór o dokładny dzień ustania najmu. Przed podpisaniem sprawdź następujące elementy:
- Dane stron – wpisz dane zgodne z umową najmu, aby nie było wątpliwości, kto składa oświadczenie.
- Oznaczenie lokalu – podaj pełny adres, numer mieszkania lub lokalu oraz ewentualnie informację o wyposażeniu.
- Data rozwiązania – wskaż konkretny dzień, od którego umowa przestaje obowiązywać.
- Data wydania lokalu – określ, kiedy najemca odda klucze i lokal opróżniony z rzeczy.
- Rozliczenie kaucji – wpisz jej wysokość, uzasadnione potrącenia, kwotę do zwrotu i numer rachunku.
- Media – ustal, kto opłaca rachunki do dnia wydania oraz jak rozliczane będą faktury otrzymane później.
Przy przekazaniu lokalu sporządź protokół zdawczo-odbiorczy. Wpisz do niego stan liczników, liczbę przekazanych kluczy, opis wyposażenia i ewentualne uszkodzenia. Zdjęcia wykonane w dniu wydania mogą ułatwić rozliczenie, jeżeli później pojawi się spór o stan mieszkania.
Kaucja służy zabezpieczeniu należności wynikających z najmu. Wynajmujący może rozliczyć z niej rzeczywiste zaległości lub koszty usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie, ale powinien je opisać i w miarę możliwości udokumentować. Przy lokalu mieszkalnym termin zwrotu kaucji wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów i co do zasady nie powinien przekroczyć miesiąca od opróżnienia lokalu. Porozumienie może przewidywać termin krótszy.
Jak sformalizować zakończenie najmu?
Najbezpieczniej przeprowadzić czynności w następującej kolejności:
- Uzgodnijcie na piśmie datę zakończenia umowy i dzień wydania lokalu.
- Uzupełnijcie dokument, wpisując dane stron, adres lokalu oraz zasady rozliczeń.
- Wydrukujcie dwa egzemplarze i podpiszcie oba dokumenty własnoręcznie.
- W dniu wydania lokalu sporządźcie protokół, odczytajcie liczniki i przekażcie klucze.
- Rozliczcie kaucję, czynsz oraz media zgodnie z treścią porozumienia.
Jeżeli jedna ze stron nie zgadza się na wcześniejsze zakończenie najmu, nie można zmusić jej do podpisania porozumienia. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić zasady wypowiedzenia zapisane w umowie i właściwe przepisy. Przy umowie na czas określony wcześniejsze jednostronne wypowiedzenie jest zwykle możliwe tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość albo zachodzi szczególna podstawa ustawowa.
Lista kontrolna przed podpisaniem
Przed podpisaniem dokumentu sprawdź, czy:
- przygotowano dwa egzemplarze porozumienia, po jednym dla każdej strony;
- wpisano dokładną datę rozwiązania umowy i datę wydania lokalu;
- oba egzemplarze podpisał wynajmujący i najemca;
- opisano sposób rozliczenia kaucji, czynszu i mediów;
- przygotowano protokół zdawczo-odbiorczy oraz miejsce na stany liczników;
- ustalono, kto zachowuje dokumenty, zdjęcia i potwierdzenia przelewów.
Najczęstsze problemy wynikają z ustnych ustaleń, braku podpisu jednej ze stron, nieokreślonej daty zakończenia i pominięcia protokołu. Sam wzór nie zastępuje indywidualnej analizy, zwłaszcza gdy strony spierają się o kaucję, zaległy czynsz, szkody albo ważność wcześniejszych oświadczeń.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego rozwiązania umowy, kaucji lub wydania lokalu warto skonsultować dokument z radcą prawnym albo adwokatem.
